Pourquoi investir en Tunisie en 2026
Le marché immobilier tunisien pèse environ 6,6 % du PIB et continue d’attirer une clientèle étrangère largement dominée par les Tunisiens résidant à l’étranger (TRE) : la France concentre 51 % de la demande étrangère, devant l’Allemagne (7 %) et le Qatar (5 %), selon le Bilan immobilier 2025 de Mubawab. Face aux prix de la rive nord de la Méditerranée, la Tunisie offre des prix au mètre carré nettement inférieurs et des rendements locatifs bruts qui dépassent souvent ceux de Paris, Lyon ou Bruxelles. Pour un non-résident, l’acquisition est autorisée mais encadrée par le droit des changes : financement en devises importées et rapatriement du produit de revente garanti. Tous les prix ci-dessous sont exprimés en dinar tunisien (TND) ; à titre indicatif, 1 euro vaut environ 3,3 TND.
Prix au m² : Tunis, Hammamet, Sousse et Djerba
À l’échelle nationale, le prix moyen au m² des appartements a progressé de 5 % en 2025 par rapport à 2024, selon le Bilan immobilier 2025 de Mubawab, après une hausse de 5 % en 2024. L’Institut national de la statistique (INS) confirme la tendance : son indice des prix des immeubles bâtis à usage d’habitation a progressé de 5,6 % sur un an au quatrième trimestre 2025, tiré par les appartements (+5,7 %) et les maisons (+5,6 %). La dynamique est portée par le littoral : la région du Sahel (Nabeul, Sousse, Monastir, Mahdia) affiche la plus forte progression annuelle du bâti, à +6,9 %.
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Grand Tunis
Les prix les plus élevés se concentrent dans la banlieue nord. Au premier semestre 2025, le neuf s’affichait à 5 460 DT/m² aux Jardins de Carthage, 4 740 DT/m² à La Marsa et 4 410 DT/m² à Aïn Zaghouan Nord ; dans l’ancien, les Berges du Lac 2 culminaient à 4 980 DT/m². Sur l’année 2025, Les Jardins de Carthage confirment leur positionnement premium à 5 690 DT/m² (neuf), La Soukra — quartier le plus recherché du Grand Tunis — se négocie à 3 900 DT/m² (neuf) et 3 400 DT/m² (ancien), et Aïn Zaghouan Nord atteint 4 600 DT/m² (neuf). À l’opposé, La Nouvelle Médina, El Mourouj 6 et La Manouba restent les secteurs les plus accessibles, sous 3 000 DT/m² pour le neuf.
Hammamet
Première zone recherchée à l’achat au niveau national, Hammamet Nord affiche 4 025 DT/m² pour le neuf et 3 400 DT/m² pour l’ancien en 2025, tandis qu’Hammamet Sud se situe autour de 3 448 DT/m² dans l’ancien.
Sousse et le Sahel
El Kantaoui est le marché le plus onéreux du Sahel, à 4 800 DT/m² pour le neuf. Hammam Sousse se négocie autour de 3 130 DT/m² (neuf), et Sahloul 4 à 3 304 DT/m² (neuf) / 2 758 DT/m² (ancien). Selon la plateforme Limmobilier.tn, le prix médian des appartements à Sousse ressort à environ 2 727 DT/m², la ville même se situant vers 2 400 DT/m².
Djerba
L’île reste plus abordable : selon les données participatives de Numbeo, le prix d’achat d’un appartement en centre-ville s’établit autour de 2 850 DT/m², contre environ 1 500 DT/m² hors centre. Les villas, portées par la demande touristique, sont nettement plus chères — le prix médian observé sur l’île tourne autour de 1,2 million de TND pour une villa d’environ 320 m².
Tableau comparatif : prix et rendements
| Ville / zone | Prix au m² (TND) | Rendement locatif brut |
|---|---|---|
| Tunis — La Marsa | 4 740 (neuf) | 5–7 % |
| Tunis — Jardins de Carthage | 5 690 (neuf) | 5–6 % |
| Hammamet Nord | 4 025 (neuf) · 3 400 (ancien) | ≈ 4 % (longue durée) |
| Sousse — El Kantaoui | 4 800 (neuf) | 5–6 % (est., saisonnier élevé) |
| Sousse — Hammam Sousse | 3 130 (neuf) | ≈ 4–5 % |
| Djerba — Houmt Souk / Midoun | 1 500–2 850 (appartements) | 5–8 % (est., saisonnier) |
Sources : prix Mubawab (Bilan 2025 et Guide S1 2025), Limmobilier.tn pour Sousse, Numbeo pour Djerba. Rendements : fourchettes publiées par l’agence S Immobilière pour Tunis, estimations calculées à partir des loyers et prix moyens sourcés pour le littoral.
Rendements locatifs
À Tunis, les rendements locatifs bruts se situent généralement entre 5 % et 8 %, selon l’agence S Immobilière : La Marsa offre 5 à 7 %, les Berges du Lac 6 à 8 %, Carthage 5 à 6 %, et Gammarth 4 à 5 %. Le marché locatif est tendu : en 2025, le loyer moyen de longue durée a progressé de 5,25 % sur un an. Un S+2 se loue en moyenne 1 950 DT/mois aux Jardins de Carthage, 1 518 DT à La Soukra et 1 320 DT à Hammamet Nord.
Sur le littoral, la location saisonnière change la donne. À titre de repère, une villa avec piscine se loue 600 à 1 250 DT la nuitée à El Kantaoui, 350 à 750 DT à Djerba, et un appartement S+1/S+2 de 120 à 410 DT la nuitée à Hammamet Nord. Un S+2 loué 1 320 DT/mois à Hammamet Nord (≈ 15 840 DT/an) rapporté à un bien neuf de 100 m² à 4 025 DT/m² donne un rendement brut d’environ 4 % en longue durée ; en courte durée bien gérée, le rendement peut sensiblement augmenter, au prix d’une gestion plus active et d’une saisonnalité marquée.
Cadre légal pour les non-résidents
Le régime des changes tunisien, régi par le Code des changes et du commerce extérieur (loi n° 76-18 du 21 janvier 1976 et son décret d’application n° 77-608), distingue résidents et non-résidents. Est non-résident notamment l’étranger résidant habituellement à l’étranger, ou le Tunisien résidant à l’étranger depuis plus de 183 jours avec un centre d’activité hors de Tunisie.
Un non-résident peut acquérir un bien immobilier en Tunisie, à condition de financer l’opération par des devises importées et converties en dinars auprès d’un intermédiaire agréé (banque). Le produit net de la revente ou de la liquidation de l’investissement est rapatriable à l’étranger, y compris la plus-value. Les revenus locatifs perçus en Tunisie sont également transférables une fois les formalités de change accomplies.
Une réforme d’envergure est en cours : le projet de nouveau Code des changes (proposition de loi n° 2025/115, enregistrée en octobre 2025) consacre la liberté des transferts correspondant aux investissements en devises réalisés par des non-résidents, ainsi que le rapatriement du produit net de la cession « même lorsque ce produit excède le capital initial ». Ce texte, qui doit remplacer la loi de 1976, prévoit aussi un dispositif renforcé de déclaration à la Banque centrale de Tunisie (BCT). En pratique, toute acquisition depuis l’étranger doit passer par un compte bancaire en dinars convertibles ouvert auprès d’un intermédiaire agréé, qui trace l’origine des devises et le rapatriement ultérieur.
Secteurs porteurs
- La Marsa et la banlieue nord de Tunis : demande locative continue, locataires solvables (cadres, expatriés, diplomates), valorisation patrimoniale stable.
- Hammamet et Nabeul : premier pôle recherché à l’achat, marché saisonnier dynamique et proximité de Tunis.
- Sousse – El Kantaoui et Hammam Sousse : pôles touristiques et étudiants, prix plus accessibles que la capitale.
- Djerba : prix d’entrée bas, forte demande de location saisonnière (tourisme balnéaire) et marché des villas en croissance.
Risques à connaître
- Contrôle des changes : toute opération doit être tracée ; un financement hors circuit agréé expose à des sanctions pénales (amendes, voire confiscation).
- Liquidité et volumes : l’INS relève une contraction du volume des transactions, signe d’un marché plus sélectif.
- Dinar et inflation : la monnaie locale est peu convertible et les prix en dinars progressent ; le rendement doit être évalué en tenant compte du risque de change.
- Qualité juridique du titre : vérifier le titre foncier (titre bleu) et l’absence de litiges avant toute signature, idéalement avec un notaire local.
- Saisonnalité : le rendement saisonnier du littoral dépend fortement du taux d’occupation et de la gestion du bien.
FAQ
Un étranger non-résident peut-il acheter un bien immobilier en Tunisie ?
Oui. L’acquisition est ouverte aux non-résidents, à condition de financer le bien par des devises importées et converties en dinars auprès d’un intermédiaire agréé. Le produit net de la revente est rapatriable, plus-value comprise, conformément au droit des changes.
Quel budget prévoir pour un appartement au bord de mer ?
Comptez environ 4 025 DT/m² pour le neuf à Hammamet Nord, 4 800 DT/m² à El Kantaoui (Sousse) et 1 500 à 2 850 DT/m² à Djerba selon la localisation. Un appartement neuf de 100 m² sur le littoral se situe donc entre 300 000 et 480 000 DT hors frais.
Quel rendement locatif espérer en 2026 ?
À Tunis, les rendements bruts s’échelonnent de 5 % à 8 % selon les quartiers (La Marsa 5–7 %, Berges du Lac 6–8 %). En longue durée sur le littoral, comptez plutôt 4 à 5 % ; la location saisonnière bien gérée à Hammamet, Sousse ou Djerba peut nettement rehausser le rendement, au prix d’une gestion plus active.
À lire aussi : Investir dans l’immobilier en Afrique — comparatif complet des 6 marchés.
À propos de l’auteur
Journaliste à lesafriques.com, spécialisé dans l'investissement et l'immobilier en Afrique. Il analyse les marchés, les rendements locatifs et les cadres juridiques pays par pays, en s'appuyant sur des sources officielles et des études de marché.
